Invertir en inmuebles es comprar una vivienda, un local o una parte de ellos para cobrar un alquiler, para que suba de valor, o para las dos cosas. Es el activo que más gente conoce y el más difícil de repartir: un piso es un solo edificio, una sola ciudad y mucho dinero junto. Esta lección resume lo que ya tienes explicado en tres comparaciones con cifras, y añade la forma cotizada: las SOCIMI.
Qué es
Hay tres formas de estar en el inmobiliario:
- Tu vivienda habitual. Comprarla en lugar de alquilar. Más en comprar un piso o alquilar e invertir la diferencia.
- Un piso para alquilar. Cobras renta y esperas que suba de precio. Más en un piso para alquilar o un fondo indexado.
- Inmuebles cotizados. Acciones de sociedades que tienen inmuebles, como las SOCIMI (ver más abajo).
Por qué no es el primer paso
Antes de comprar un inmueble, conviene tener en cuenta cinco cosas:
- Concentración. Con un piso casi todo tu dinero depende de un solo inmueble y de un barrio (ver diversificación).
- Apalancamiento. La hipoteca multiplica las ganancias y también las pérdidas. En España el precio medio bajó un 36,7 % entre 2007 y 2013 (ver apalancamiento).
- Costes de entrada. En el ejemplo de un piso de 250.000 € en la Comunitat Valenciana, solo los impuestos, la notaría y los gastos de compra suman unos 25.250 €.
- Poca liquidez. Vender lleva meses y no puedes vender una parte (ver liquidez).
- Tiempo y gestión. Un inmueble pide mantenimiento, gastos recurrentes y, si lo alquilas, tratar con inquilinos.
Si aun así quieres compararlo, Piso vs. lo hace con cifras y con las hipótesis a la vista.
Cómo ganas dinero
Por dos lados: la renta (el alquiler que cobras o el que dejas de pagar) y la revalorización (lo que suba el precio), con la ventaja de que puedes usar una hipoteca (el apalancamiento). Las comparaciones usan sus propios supuestos, que están en la metodología. En el piso para alquilar con sus hipótesis por defecto, la rentabilidad bruta es del 5,6 % pero la neta tras gastos e IRPF es del 2,71 %, a lo que se suma lo que suba el piso. Contra el dinero parado en el banco, el piso sale ganando a largo plazo, como explica un piso o dejar el dinero en el banco.
Riesgo
Concentración, sobre todo. Con un piso casi todo depende de un inmueble, de un barrio y de un inquilino. Los precios también bajan: según las cifras de la lección «Qué ha rentado cada activo y cuánto ha caído», la vivienda en España cayó un 36,7 % nominal entre 2007 y 2013 y tardó hasta 2024 en recuperar el máximo (BIS). Con una hipoteca, la caída pesa más sobre tu dinero. Ver diversificación.
Liquidez
Es de lo menos líquido que existe: vender lleva meses, no puedes vender una habitación, y entrar y salir cuesta miles de euros. En el piso de 250.000 € de la comparación entre comprar y alquilar, el peaje de ida y vuelta pasa de 37.000 €. Es la razón por la que comprar no compensa si te vas a mudar pronto. Lo explica liquidez.
Costes
Gastos de compra (impuestos y notaría), intereses de la hipoteca, IBI, comunidad, seguro, mantenimiento, meses vacíos y agencia al vender. Los suma el simulador de rentabilidad de un piso para el caso del alquiler. Una SOCIMI tiene los costes de una acción: comisiones de tu intermediario más los gastos propios de la sociedad.
Impuestos, en una línea
Comprar cuesta ITP o IVA; el alquiler tributa en el IRPF, la ganancia al vender también, y la vivienda habitual puede quedar exenta si reinviertes en otra (Ley 35/2006, arts. 33.4.b y 38.1); el detalle está en las comparaciones.
SOCIMI y REIT: inmuebles que cotizan
Una SOCIMI es una sociedad anónima cotizada cuyo objeto principal es comprar y promover inmuebles urbanos para alquilarlos. La Ley 11/2009 (arts. 2 y 4) exige que sus acciones coticen en un mercado regulado o en un sistema multilateral de negociación. Fuera de España, la figura equivalente se llama REIT. La misma ley (art. 6) obliga a repartir como dividendos el 100 % de los beneficios que reciba de otras SOCIMI o entidades equivalentes y al menos el 50 % de los obtenidos al vender inmuebles (el resto debe reinvertirse en tres años); del resto de beneficios, al menos el 80 %. Comprobamos la ley en el BOE el 3 de noviembre de 2026, y su régimen fiscal ha cambiado varias veces, incluso recientemente, así que mira siempre el texto consolidado actual.
Una SOCIMI te da lo que un piso no: puedes entrar con 2.000 €, vender una parte cuando quieras, aunque en las sociedades poco negociadas puede costar encontrar comprador al precio que esperas, y repartir el dinero entre muchos inmuebles si compras varias. A cambio, cotiza como una acción: su precio puede bajar mucho aunque los edificios sigan alquilados. Esta web no recomienda ninguna sociedad concreta.
Para qué sirve
Sirve a quien quiere alquiler y revalorización de un activo tangible, sabiendo que es poco líquido y concentrado. No hay un ganador general entre piso y alternativas: depende del plazo, de la hipoteca y de lo que harías con la diferencia, y las comparaciones lo cuantifican con sus hipótesis. Con 2.000 € no compras un piso, pero sí puedes entender qué comparas antes de decidir.
Pruébalo con tus números:Rentabilidad de un piso de alquiler.