Cómo calculamos

El modelo, en palabras

Comparamos dos personas que gastan lo mismo cada mes. Una compra un piso con hipoteca. La otra alquila uno parecido e invierte lo que la primera destina a entrada y gastos de compra, y también la diferencia mensual entre ambos costes.

• Mes 0. El propietario paga la entrada y los gastos de compra. El inquilino invierte esa misma cantidad en una cartera.
• Cada mes. El propietario paga la cuota de la hipoteca (mientras dure), el IBI, el seguro, la comunidad y el mantenimiento. Si eso cuesta más que el alquiler, el inquilino invierte la diferencia. Si cuesta menos, la invierte el propietario. Terminada la hipoteca, el propietario también invierte lo que ya no paga.
• Crecimiento. Todas las tasas anuales que escribes son tasas anuales efectivas: lo que indicas es lo que crece el dinero en un año completo. Las carteras crecen cada mes a la tasa mensual equivalente a la rentabilidad menos el coste anual, y el piso a la equivalente a la revalorización anual. Así, un 6 % de cartera da exactamente un 6 % al cabo de un año, igual que un 4 % de revalorización da un 4 % del piso.
• Cuándo se aporta. Las aportaciones se hacen a final de mes, después de aplicar el crecimiento de ese mes.
• Costes que suben. IBI, comunidad y seguro suben una vez al año con la inflación, y el alquiler sube una vez al año con su propia subida. El mantenimiento es un porcentaje del valor del piso en cada momento, así que crece con él.
• Resultado. Se calcula el patrimonio neto de cada uno si liquidara a final de cada año. El propietario vende el piso (menos el coste de venta), devuelve la deuda que quede, paga impuestos por la ganancia y suma su cartera, si la tiene. El inquilino vende su cartera y paga impuestos por la ganancia. La versión «real» divide entre la inflación acumulada para expresar todo en euros de hoy.

El año de cruce es el primero a partir del cual el propietario va por delante hasta el final del horizonte. Si no ocurre, no hay cruce.

La tabla de sensibilidad

La tabla que acompaña al resultado está centrada en tus propios valores de revalorización del piso y de rentabilidad de la cartera. Muestra la diferencia entre comprar y alquilar al mover cada una uno y dos puntos arriba y abajo. Son las dos cifras que nadie conoce de antemano y las que más pesan, por eso no se esconden.

La regla del 5 %

Como intuición, sirve la regla del 5 % de Ben Felix (PWL Capital): cada año, tener un piso cuesta de forma irrecuperable alrededor del 5 % de su valor, repartido a grandes rasgos en un 1 % de impuestos sobre la propiedad, un 1 % de mantenimiento y un 3 % de coste de capital (lo que rinde o cuesta el dinero atado al piso). Para compararlo con tu caso: el 5 % del valor del piso dividido entre 12 da un alquiler mensual de equilibrio. Si el alquiler que pagarías es menor, alquilar suele salir mejor; si es mayor, comprar. Es una regla de bolsillo para fijar ideas, no un sustituto del cálculo. Fuente: Rent or Own Your Home? A Handy 5% Rule.

Qué simplificamos y qué queda fuera

El simulador cubre un caso general: primera vivienda habitual, comprador residente fiscal en España en régimen común. Estas simplificaciones y exclusiones son deliberadas.

• Las ganancias del propietario se suman; la pérdida compensa. La ganancia (o pérdida) por vender el piso y la ganancia de la cartera del propietario se suman en una sola base del ahorro y tributan con su escala, como en la declaración del IRPF. Si el piso pierde valor, esa pérdida reduce el impuesto de la cartera. Si el total es negativo, el impuesto es 0 y la pérdida sobrante no se arrastra a otros años. El inquilino solo tiene una cartera, así que su cálculo es el mismo.
• Sin exención por reinversión. No se modela la exención por reinvertir la venta de la vivienda habitual en otra vivienda habitual.
• Sin exención para mayores de 65 años. Tampoco la exención de la ganancia por la venta de la vivienda habitual a esa edad.
• Sin regímenes forales. País Vasco y Navarra tienen sus propias normas y quedan fuera.
• Sin plusvalía municipal. El impuesto municipal sobre el incremento del valor del terreno no se incluye.
• Sin deducción por vivienda. Solo existe para hipotecas anteriores a 2013.
• Sin tipos reducidos de ITP. Los reducidos condicionados (por edad, renta, familia numerosa o valor máximo) no se aplican: el simulador usa siempre el tipo general.
• Escalas de ITP simplificadas. Donde el ITP es progresivo según el valor, se usa el tipo general base.
• Escala autonómica del ahorro. Las comunidades autónomas no pueden cambiar la escala del ahorro (Ley 22/2009, art. 46.2.a); el País Vasco y Navarra tienen régimen foral y no se modelan.
• Tipo de hipoteca constante. No se modela el euríbor ni cambios de tipo durante el plazo.
• Cartera genérica. Una cartera diversificada de renta variable global con un coste anual único. No nombramos productos, fondos ni brókeres, y no recomendamos ninguno.

Hipótesis por defecto

Todos los valores se pueden cambiar en el simulador. «Verificado» significa que la cifra procede de una fuente oficial o primaria que hemos consultado. «No verificado» significa que es una referencia razonable, pero no la hemos contrastado con una fuente oficial. Las tasas anuales son tasas efectivas (un 6 % al año significa un 6 % al año), salvo el tipo de la hipoteca, que es el TIN con el que se calcula la cuota, tal como lo ofrecen los bancos; la entrada y los costes son porcentajes del precio o del valor de la vivienda.

Valores del ejemplo

Valores de partida ilustrativos y editables del simulador de comprar o alquilar. No son estadísticas oficiales ni medias de mercado: son un ejemplo de piso medio para que el simulador arranque con números razonables. Sustitúyelos por los tuyos. Son valores del ejemplo, ilustrativos y editables.

Simuladores secundarios

• Interés compuesto. La rentabilidad es una tasa anual efectiva: se convierte en su tasa mensual equivalente, se aplica cada mes y después se suma la aportación, de modo que un 6 % deja exactamente un 6 % tras un año. No hay comisiones ni impuestos.
• Comisiones. La comisión anual se resta de la rentabilidad bruta y el resultado se aplica cada mes. Lo «perdido» es la diferencia con el escenario sin comisión. La comisión del escenario C es un ejemplo ilustrativo, no una media de mercado.
• Inflación. El importe crece cada año a la rentabilidad indicada y se divide entre la inflación acumulada para expresarlo en euros de hoy.
• Rentabilidad de un piso de alquiler. Bruta: alquiler anual entre precio. Neta: alquiler cobrado (descontados los meses vacíos) menos IBI, comunidad, seguro y un mantenimiento del 1 % del precio, entre todo lo invertido. Sin hipoteca ni revalorización.
• IRPF del alquiler. Base = ingresos menos gastos menos una amortización del 3 % de la parte del precio más gastos de compra que es construcción, y a esa base se le aplica una reducción del 50 % y tu tipo marginal. Ese 50 % es el caso residual para los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023 hasta el 30 de noviembre de 2026 (redacción de la Ley 12/2023, aplicable por la disposición transitoria 38ª.2 de la Ley 35/2006). Para contratos desde el 1 de diciembre de 2026 (Real Decreto-ley 29/2026) la reducción va del 15 % al 100 % según el caso, y el 50 % solo aplica si la renta no sube o está en o sobre el límite del índice de precios de referencia. Fuentes: Ley 35/2006, arts. 23.1.b y 23.2 y el Reglamento del IRPF, arts. 13 y 14. Si la base es negativa, el impuesto es 0. La ley es más amplia y este simulador no lo modela: los intereses de la hipoteca y las reparaciones y conservación son deducibles (con el tope de los ingresos y el exceso, aplicable cuatro años más); la amortización se calcula sobre el mayor entre coste de adquisición y valor catastral, solo la parte de construcción, y aquí no se compara con el valor catastral; una pérdida del ejercicio se integra en la base general; y hay reducciones distintas del 50 % según contrato, zona y arrendatario. Aquí la amortización parte del precio más los gastos de compra, por la parte de construcción.
• Deudas. La TAE se convierte en un tipo mensual equivalente, (1 + TAE)^(1/12) − 1, que se aplica cada mes al saldo pendiente. Usamos la TAE como tipo efectivo anual sobre el saldo: si incluye comisiones de apertura, el simulador las trata como interés recurrente y exagera el interés. Cada mes se pagan primero las cuotas mínimas y el resto (extra más las cuotas de las deudas ya cerradas) va a la deuda prioritaria: la de mayor TAE en la avalancha, la de menor saldo inicial en la bola de nieve. No se modelan comisiones por cancelar antes. La simulación se corta a los 600 meses (50 años): si en ese plazo no se saldan las deudas, el resultado es «no termina».
• Rebalanceo. Con aportación solo se compra: cada activo recibe lo que le falta para su peso objetivo sobre el nuevo total (valor actual más aportación); si eso supera la aportación, se reparte en proporción, y si sobra, el resto se reparte según los pesos objetivo. Vendiendo y comprando, cada activo queda exactamente en su peso objetivo sobre el nuevo total. La desviación es la mayor diferencia entre peso y objetivo, en puntos porcentuales. Los pesos objetivo deben sumar 100 %. No se calculan impuestos ni comisiones por vender.

Impuesto sobre las ganancias

Las ganancias patrimoniales tributan en la base del ahorro. Escala aplicada, verificada con fuente oficial: Ley 35/2006 del IRPF, arts. 66 y 76 (BOE, texto consolidado): escala estatal (9,5-10,5-11,5-13,5-15 %) más escala autonómica de igual importe (art. 76), que suma 19-21-23-27-30 %. Régimen común. Las comunidades autónomas no pueden regular los tipos autonómicos del ahorro (Ley 22/2009, art. 46.2.a). País Vasco y Navarra tienen régimen foral y quedan fuera.

Impuestos de la compra por comunidad

ITP es el impuesto de transmisiones patrimoniales (vivienda de segunda mano) y AJD el de actos jurídicos documentados. Tipos simplificados: se usa el tipo general base; las escalas progresivas por valor y los tipos reducidos condicionados (edad, renta, familia numerosa, valor máximo) no se modelan. Vivienda nueva tributa por IVA (10 %) más AJD, que varía por comunidad (0,5 % a 1,5 %). Ceuta y Melilla: se aplican los tipos supletorios estatales (RDLeg 1/1993: ITP 6 %, AJD 0,5 %); no se ha confirmado si existe bonificación propia.

Solo 2 comunidades están verificadas con boletín oficial: Madrid y C. Valenciana. El resto procede de una web divulgativa que cita la norma autonómica y no lo hemos contrastado con el boletín oficial. Fuente general: guiafiscal.es/patrimonio/ajd-por-ccaa-2026/.

Gastos fijos de compra

Además de impuestos, la compra lleva estos gastos. Estado: no verificado con fuente oficial. Valores no reverificados el 2026-11-02 (euríbor de marzo 2026, diferenciales aproximados). Notaría y registro se rigen por aranceles en forma de escala (RD 1426/1989 y RD 1427/1989, enlazados abajo); el porcentaje plano usado aquí es una estimación y no se ha contrastado con la escala. Gestoría y tasación son precios libres de mercado, sin fuente oficial. lastUpdated refleja la última comprobación real. Referencia general: Banco de España, estadísticas de tipos de interés (euríbor y referencias hipotecarias); aranceles notarial y registral en el BOE.

Presupuesto: el reparto de referencia

El simulador de presupuesto compara tus gastos con un reparto de 50 % en necesidades, 30 % en deseos y 20 % en ahorro. Es una referencia orientativa, no un objetivo ni una nota. Fuente: Regla 50/30/20 (Elizabeth Warren y Amelia Warren Tyagi, All Your Worth, 2005), presentada como regla orientativa. Es una referencia orientativa, no un objetivo: con ingresos muy bajos o con deudas caras, el reparto razonable puede ser otro. En el libro, el 20 % incluye ahorro y devolver deuda por encima del mínimo; las cuotas mínimas cuentan como necesidades.

Colchón de emergencia: los meses por defecto

El simulador del colchón multiplica tus gastos mensuales esenciales por un número de meses que puedes mover entre 3 y 12, y parte de 6. Fuente: Finanzas para todos (Banco de España y CNMV): «Cuánto debe tener tu fondo de emergencia». La página dice: «Por norma general, un fondo de emergencia suele tener entre tres y seis meses de gastos básicos», y para calcularlo propone multiplicar los gastos básicos mensuales por 3 o 6. Añade que la cifra cambia si los ingresos son variables o eres autónomo, pero no fija un número de meses para ese caso. El tramo de 6 a 12 meses de este simulador es una hipótesis editable nuestra, no una cifra de la fuente.

Brokers: cómo se recogen los datos

La tabla de brokers es un directorio de hechos comprobables, no una recomendación ni un ranking. Última revisión de los datos: 3 de noviembre de 2026, con 9 entidades.

• Solo fuentes primarias. Cada cifra sale de la página de tarifas o del documento de condiciones de la propia entidad, y el supervisor, del registro oficial. Cada fila enlaza a su fuente.
• Orden alfabético. Sin estrellas, sin «el mejor para…» y sin enlaces de afiliado. El orden no indica preferencia.
• Fecha de revisión. Cada fila lleva la fecha en que se comprobó. Lo que caduca, como las comisiones, no se muestra sin fecha.
• «Consultar». Significa que no hemos podido confirmar el dato en una fuente oficial de la entidad, y preferimos decirlo antes que inventarlo.
• «Sin confirmar». En la retención en España y en los fondos indexados significa lo mismo que «consultar».
• Revisión cada 6 meses, o antes si sabemos de un cambio. Las promociones temporales no se recogen.

Si ves un error

Este es un ejercicio educativo y las cifras de la tabla pueden quedarse viejas. Si una fuente ha cambiado o un número no cuadra, cuéntanoslo y lo corregimos. Para probar el modelo con tus datos, ve al simulador.