¿Comprar un piso o alquilar e invertir?
Con las hipótesis por defecto (piso de 250.000 €, alquiler de 950 € al mes), comprar queda por delante desde el año 5. A los 25 años, en euros de hoy, comprar sale 78.271 € por delante. La ventaja es sensible: si el piso sube un punto menos al año, comprar sale 27.111 € por delante.
Comprar vs. alquilar e invertir
Las dos opciones gastan lo mismo cada mes. Quien alquila invierte la entrada, los gastos de compra y lo que se ahorra frente a la cuota. Cada campo es una hipótesis que puedes cambiar.
Con estas hipótesis, a los 25 años comprar sale 78.271 € por delante.
Con estas hipótesis, las dos líneas se cruzan por última vez en el año 5. En el año 4 alquilar e invertir todavía iba por delante: los 25.250 € de gastos de compra no se recuperan de inmediato.
¿Y si no aciertan las hipótesis?
Diferencia a los 25 años, en euros de hoy. Positivo: comprar sale por delante. Negativo: alquilar e invertir. El recuadro es el escenario de arriba.
| Sube el piso ↓ / Rinde lo invertido → | 5,1 % | 6,1 % | 7,1 % | 8,1 % | 9,1 % |
|---|---|---|---|---|---|
| 2,4 % | +64 mil | +28 mil | −15 mil | −69 mil | −135 mil |
| 3,4 % | +108 mil | +71 mil | +27 mil | −27 mil | −94 mil |
| 4,4 % | +160 mil | +123 mil | +78 mil | +23 mil | −45 mil |
| 5,4 % | +227 mil | +189 mil | +143 mil | +87 mil | +18 mil |
| 6,4 % | +312 mil | +273 mil | +227 mil | +169 mil | +99 mil |
Cómo leer el resultado
Las dos líneas del gráfico son el patrimonio neto de cada opción si liquidaras ese año: el piso menos la deuda, los costes de venta y los impuestos, más lo que el comprador haya podido invertir; y la cartera del inquilino después de impuestos.
La tabla de sensibilidad es lo más importante: el resultado depende de dos cifras que nadie conoce de antemano, la revalorización del piso y la rentabilidad de lo invertido. Si el signo cambia al mover una de ellas un punto, la conclusión es frágil.
Las rentabilidades pasadas no garantizan las futuras, y los valores por defecto son una referencia para empezar, no una previsión. Cómo calculamos y de dónde sale cada cifra.
Para entender mejor el modelo: apalancamiento e interés compuesto.
Un ejemplo resuelto
El piso cuesta 250.000 € y se paga una entrada del 20 %, es decir, 50.000 €, más 25.250 € de gastos de compra. Quien alquila paga 950 € al mes e invierte esa misma cantidad inicial (entrada más gastos) desde el primer día.
Después, cada mes los dos tienen el mismo desembolso: quien tiene el coste menor invierte la diferencia. Se supone que el piso se revaloriza un 4,4 % anual y que lo invertido rinde un 7,1 % anual.
A los 25 años, en euros de hoy y tras gastos de venta e impuestos, el comprador tiene 352.676 € y el inquilino 274.405 €. Con estas hipótesis, comprar sale 78.271 € por delante.
Si el piso se revaloriza un punto menos al año, comprar sale 27.111 € por delante. Cuanto más cambia el resultado con un solo punto, más frágil es la conclusión.
Errores habituales
- Comparar la cuota con el alquiler y nada más. El comprador también paga IBI, comunidad, seguro y mantenimiento, además de los gastos de entrada. Compara patrimonio, no solo cuotas.
- Ignorar el peaje de entrada y de salida. Entrar y salir de un piso cuesta dinero y tiempo, y pesa más cuanto antes vendes. El concepto de liquidez lo detalla.
- Fiarse de una sola hipótesis. El resultado depende de la revalorización y de la rentabilidad, que nadie conoce. Mira la tabla de sensibilidad antes de sacar conclusiones.
Qué hacer después
- Apalancamiento: por qué la hipoteca es a la vez la ventaja y el riesgo del piso.
- Liquidez: cuánto cuesta y cuánto tarda convertir un piso en dinero.
- Rentabilidad de un piso de alquiler: si lo que te planteas es comprar para alquilar.
- Comisiones: incluye los costes de comprar, mantener y vender un piso.
Preguntas frecuentes
¿Qué compara este simulador?
Compara el patrimonio neto de quien compra un piso con hipoteca con el de quien alquila uno parecido e invierte la entrada, los gastos de compra y la diferencia mensual de coste. Ambos gastan lo mismo cada mes.
¿De qué depende el resultado?
Sobre todo de cuánto se revalorice el piso, de cuánto rinda lo invertido y de cuántos años pase el comprador en la vivienda. La tabla de sensibilidad de la página muestra cómo cambia la diferencia al mover las dos primeras.
¿Dice qué debo hacer?
No. Es un ejercicio educativo: devuelve resultados con las hipótesis que tú introduces, no una recomendación personal ni sobre productos.
¿Incluye los gastos de comprar y de vender?
Sí. Los gastos de compra (impuestos, notaría, registro y gestoría) y los de venta entran en el cálculo, y el inquilino invierte desde el principio la misma cantidad que el comprador paga de entrada y gastos.
¿Qué pasa si vendo antes del plazo?
El gráfico muestra el patrimonio neto de cada opción si liquidaras al final de cada año, así que puedes ver cómo cambia la comparación según cuándo salgas.
Contenido educativo, no asesoramiento financiero. Rentabilidades pasadas no garantizan rentabilidades futuras. El resultado es ilustrativo y depende de las hipótesis. Invertir conlleva riesgo de perder capital.