¿Qué rentabilidad da un piso de alquiler?

Cómo leer el resultado

La rentabilidad bruta es la que suelen anunciar los portales. La neta es la que queda tras IBI, comunidad, seguro, mantenimiento y meses vacíos, y la última descuenta además el IRPF. Compara las tres: la distancia entre ellas es lo que el anuncio no cuenta.

Para el impuesto usamos una reducción del 50 %: el caso residual del art. 23.2 de la Ley 35/2006 para contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023 hasta el 30 de noviembre de 2026 (redacción de la Ley 12/2023, aplicable por la disposición transitoria 38ª.2 de la Ley 35/2006). Para contratos desde el 1 de diciembre de 2026 (Real Decreto-ley 29/2026) la reducción va del 15 % al 100 % según el caso, y el 50 % solo aplica si la renta no sube o está en o sobre el límite del índice de referencia; el simulador no modela esas variantes. Tampoco incluye hipoteca ni revalorización. En la realidad los intereses de la hipoteca y las reparaciones también son deducibles, y los gastos de compra cuentan para la amortización. El tipo marginal es una hipótesis tuya. Detalles en la metodología.

Conceptos relacionados: liquidez, diversificación y riesgo y volatilidad. Otro simulador: comprar o alquilar e invertir.

Un ejemplo resuelto

El piso cuesta 150.000 €. Con 15.000 € de gastos de compra y 0 € de reforma, la inversión total es de 165.000 €.

Alquilado a 700 € al mes, el alquiler anual sería de 8.400 €; la rentabilidad bruta es del 5,6 %. Con 1 mes vacío al año, los ingresos reales son de 7.700 €.

Restando 2.870 € de gastos anuales (IBI, comunidad, seguro y mantenimiento), el beneficio neto es de 4.830 € y la rentabilidad neta del 2,93 %.

Con un IRPF estimado de 353 € al año, la rentabilidad neta tras impuestos queda en el 2,71 %. Con estas hipótesis, es la cifra más comparable con otras opciones, pero sigue siendo una estimación.

Errores habituales

• Quedarse con la rentabilidad bruta. Es la que anuncian los portales, pero no descuenta gastos, vacíos ni impuestos. La neta tras impuestos es la comparable con otras opciones.
• Olvidar los gastos de compra y la reforma. Son parte de lo invertido. Si solo divides entre el precio, la rentabilidad sale más alta de lo real.
• Suponer que siempre estará alquilado. Los meses vacíos reducen los ingresos mientras los gastos siguen. Prueba con más meses sin inquilino.

Qué hacer después

• Comprar o alquilar e invertir: si lo que comparas es vivir en un piso o alquilar e invertir.
• Inversión inmobiliaria: cómo ganas dinero con un piso, riesgos y costes.
• Liquidez: un piso tarda en venderse y cuesta dinero salir.
• Diversificación: qué supone concentrar el dinero en un solo activo.

Preguntas frecuentes

¿Qué diferencia hay entre rentabilidad bruta y neta?

La bruta divide el alquiler anual entre el precio. La neta resta los gastos (IBI, comunidad, seguro, mantenimiento y meses vacíos) y divide entre todo lo invertido, incluidos gastos de compra y reforma.

¿Cómo se calcula el IRPF aquí?

Se parte del alquiler menos gastos y menos una amortización del 3 % de la parte del precio más gastos de compra que es construcción. Después se aplica una reducción del 50 % y tu tipo marginal. Es una aproximación: la ley permite más deducciones y reducciones que este simulador no incluye, y para contratos desde el 1 de diciembre de 2026 la reducción cambia.

¿Qué no incluye?

La compra con hipoteca, la deducción de sus intereses y de las reparaciones, las reducciones distintas del 50 % (que varían según el contrato), la compensación de pérdidas con otras rentas y la revalorización del piso. Este simulador no los modela.

¿Por qué cuentan los meses vacíos?

Porque un piso no suele estar alquilado los doce meses. Cada mes sin inquilino es un mes de gastos sin ingresos, y el simulador lo descuenta de los ingresos anuales.

¿La rentabilidad de un piso incluye la subida de precio?

No. El simulador solo calcula lo que rinde el alquiler. La revalorización del piso no está incluida, y para compararlo con otras opciones habría que añadirla aparte.