Apalancarse es invertir con dinero prestado. Si pones 10.000 € tuyos y pides prestados otros 10.000 € para invertir 20.000 € en total, un movimiento del precio te afecta el doble. Si lo invertido sube un 10 %, ganas 2.000 €, que es un 20 % sobre tus 10.000 €. Pero el apalancamiento funciona igual hacia abajo: si baja un 10 %, pierdes 2.000 €, un 20 % de lo tuyo, y la deuda sigue ahí, con sus intereses.
Cómo funciona, con números
Seguimos con el ejemplo: 10.000 € tuyos y 10.000 € prestados, invertidos a la vez. Para no complicarlo, dejamos fuera los intereses del préstamo y los impuestos.
| Lo invertido… | Vale | Debes | Es tuyo | Sobre tus 10.000 € |
|---|---|---|---|---|
| sube un 10 % | 22.000 € | 10.000 € | 12.000 € | +20 % |
| se queda igual | 20.000 € | 10.000 € | 10.000 € | 0 % |
| baja un 10 % | 18.000 € | 10.000 € | 8.000 € | −20 % |
| baja un 50 % | 10.000 € | 10.000 € | 0 € | −100 % |
Cada movimiento del precio se multiplica por dos en tu dinero, porque inviertes el doble de lo que pusiste. Con más deuda, más multiplicación. Y en la práctica el préstamo tiene un coste: los intereses se pagan suba o baje lo invertido.
Por qué atrae
- Multiplica las ganancias. Es la razón por la que se usa.
- Si el préstamo es barato y largo, da margen. Cuanto menor es el interés y más tiempo tienes para devolverlo, menos te presiona.
- La inflación juega a tu favor. La deuda es fija en euros; tu sueldo, a largo plazo, tiende a subir. Lo contamos en inflación.
Por qué es peligroso
- Las pérdidas se multiplican igual. Una caída moderada puede borrar todo lo que pusiste.
- Puedes verte obligado a vender. Quien invierte en bolsa con dinero prestado puede tener que vender en plena caída, justo cuando el precio está más bajo.
- Los intereses se pagan siempre. Aunque lo invertido pierda valor.
Un caso real: la hipoteca de un piso
La hipoteca es el apalancamiento más común entre particulares. Con 50.000 € de entrada compras un piso de 250.000 €: el piso cuesta cinco veces tu entrada y la deuda, de 200.000 €, cuatro veces. Es barata y larga, y mientras pagues la cuota el banco no puede reclamarte nada por una bajada de precio: solo puede dar por vencida la hipoteca si dejas de pagar una cantidad importante (Ley 5/2019, art. 24). Pero la palanca funciona igual hacia abajo, y en España ya pasó.
Según la serie de precios nominales de la vivienda en España del Banco de Pagos Internacionales, el precio medio bajó un 36,7 % entre el tercer trimestre de 2007 y el cuarto de 2013 (cálculo nuestro a partir de la serie). Es una media: en algunas zonas fue peor. Aplicada al ejemplo, como si hubieras comprado en el pico:
- El piso pasa a valer unos 158.300 €.
- Tras seis años pagando 200.000 € a 26 años, a un tipo ilustrativo del 3,04 % (en 2007 los tipos eran más altos, así que el caso real fue peor), con una cuota de unos 928 € al mes, todavía debes unos 166.800 €.
- Tu parte del piso es negativa: unos −8.500 €. Tu entrada desapareció entera, junto con unos 33.250 € de deuda que habías devuelto.
Los costes de comprar, la liquidez y las comparaciones con alquilar están en la lección de inmobiliario.
Lo que pasa si no puedes pagar
En España, si dejas de pagar la hipoteca y el banco ejecuta y subasta el piso por menos de lo que debes, la deuda restante no desaparece: sigues respondiendo de ella con tus bienes presentes y futuros. Es la regla general del artículo 1911 del Código Civil. Entregar las llaves solo cancela la deuda si lo pactas con el banco. Hay una excepción limitada: el Código de Buenas Prácticas del Real Decreto-ley 6/2012 permite la dación en pago de la vivienda habitual a familias en el umbral de exclusión, cuando reestructurar la deuda no es viable, con los bancos que se han adherido al código y con límites de precio de la vivienda.
Por eso el apalancamiento de la hipoteca es seguro solo mientras puedas pagar la cuota. La caída del precio, por sí sola, no te obliga a nada. La caída del precio junto con perder el trabajo, que suelen llegar a la vez en una crisis, es la combinación que hizo tanto daño en esos años.
Cómo pensar en el apalancamiento
No es bueno ni malo. Es un amplificador. Algunas preguntas antes de usarlo:
- ¿Cuánto tiempo vas a quedarte? Con horizontes largos, las caídas tienen tiempo de recuperarse. Con horizontes cortos, una caída te puede pillar justo cuando tienes que vender.
- ¿Podrías pagar la cuota si tus ingresos bajan? Si la respuesta es «muy justo», el riesgo no es el precio del piso, es tu cuota.
- ¿Qué pasa si lo invertido rinde menos de lo que esperas? Los intereses del préstamo se pagan igual. Calcula el caso en que no gana nada.
Lo que te llevas
- El apalancamiento multiplica. Con el doble invertido, el doble de ganancia y el doble de pérdida.
- Multiplica en los dos sentidos. Una caída moderada puede borrar todo lo que pusiste; con un piso que cuesta cinco veces tu entrada, una caída del 20 % te la borra entera.
- Ya pasó. Quien compró un piso en 2007 con poca entrada pudo acabar debiendo más de lo que valía.
- El riesgo real es no poder pagar. Mientras pagues, la caída es una pérdida en papel. Si no puedes pagar, se vuelve real, y en España la deuda te sigue.
Las cifras de los ejemplos son ilustrativas.
Pruébalo con tus números: Comprar un piso o alquilar e invertir la diferencia.