Un piso para alquilar y un fondo indexado global pueden acabar dando una rentabilidad parecida. La diferencia está en todo lo demás: el piso es un solo activo, ilíquido, que da trabajo y que permite usar una hipoteca; el fondo es una parte diminuta de miles de empresas, se vende en días y no pide nada. Con las hipótesis por defecto, un piso de 150.000 € alquilado a 700 € al mes rinde un 5,6 % bruto pero solo un 2,71 % neto después de gastos e IRPF. A eso hay que sumarle lo que suba el piso. Un fondo indexado con las hipótesis por defecto rinde un 6,6 % antes de impuestos, todo junto.
Qué es cada cosa
Un piso para alquilar es una vivienda que compras para cobrar un alquiler. Ganas por dos lados: la renta de cada mes y lo que suba el precio.
Un fondo indexado global es un fondo que copia un índice de bolsa mundial: compra las acciones de miles de empresas grandes de muchos países en la misma proporción que el índice, sin intentar adivinar cuáles irán mejor. Por eso sus costes suelen ser bajos. Esta web no recomienda ningún fondo concreto; aquí solo importa cómo funciona el tipo de producto.
El ejemplo
Las cifras del piso salen del simulador de rentabilidad con sus valores por defecto: piso de 150.000 € comprado al contado, 15.000 € de impuestos y gastos de compra, alquiler de 700 € al mes con un mes al año sin inquilino, IBI de 400 € al año, comunidad de 60 € al mes, seguro de 250 € al año y un tipo marginal de IRPF del 30 %. Las del fondo, de los supuestos de la metodología: un 7,1 % anual, la rentabilidad histórica aproximada de la bolsa mundial, menos un 0,5 % de costes.
Con estas hipótesis:
- Rentabilidad bruta del piso: 5,6 %, el alquiler de un año entero entre el precio.
- Rentabilidad neta antes de impuestos: 2,93 %, después de descontar el mes vacío, el IBI, la comunidad, el seguro y un 1 % del precio al año en mantenimiento, y sobre los 165.000 € que pusiste de verdad, gastos incluidos.
- Rentabilidad neta tras IRPF: 2,71 %, unos 353 € de impuestos al año.
- Más la revalorización: si el piso sube un 4,4 % al año como en el supuesto histórico, eso se suma, aunque solo lo cobras al vender y pagando agencia, plusvalía municipal e IRPF.
- Fondo: 6,6 % al año, contando ya los costes, y el IRPF solo al vender.
Sumadas a grandes rasgos, las dos opciones quedan en el mismo orden de magnitud. Esta comparación no tiene un ganador claro en rentabilidad, y quien te diga lo contrario con tanta seguridad está eligiendo las hipótesis.
Cara a cara
| Piso para alquilar | Fondo indexado global | |
|---|---|---|
| Rentabilidad | Renta neta más revalorización; con hipoteca, ambas se multiplican | Lo que rinda la bolsa mundial menos los costes del fondo |
| Liquidez | Muy baja: meses para vender, y con inquilino dentro, más difícil | Alta: vendes en días, también solo una parte |
| Costes ocultos | Gastos de compra, meses vacíos, impagos, reparaciones, derramas y tu tiempo | Los costes anuales del fondo, que se cobran sobre todo el capital |
| Impuestos | La renta tributa cada año en el IRPF, con una reducción que depende del contrato; la ganancia al vender, en la base del ahorro | Nada mientras no vendas; la ganancia tributa en la base del ahorro, y en España puedes pasar de un fondo de inversión a otro por traspaso sin tributar (los ETF no) |
| Riesgo de concentración | Un solo inmueble, un solo inquilino, una sola ciudad | Miles de empresas de muchos países |
Rentabilidad
La bruta engaña. Entre lo que pagas y lo que cobras se quedan por el camino casi tres puntos en este ejemplo, y eso sin impagos ni derramas. Lo tienes paso a paso en el simulador.
Liquidez
Si necesitas 20.000 €, del fondo vendes 20.000 €. Del piso no puedes vender una habitación, y venderlo entero con un inquilino dentro es más lento y suele salir más barato. Más en liquidez.
Costes ocultos
Los del piso son muchos y no todos se ven en el simulador: un año con un impago o una derrama de la comunidad se come la renta de varios. Los del fondo son pocos pero constantes: un coste anual pequeño, cobrado cada año sobre todo lo acumulado, pesa mucho a largo plazo. En el simulador de comisiones, con 10.000 € iniciales, 200 € al mes y un 7,1 % bruto durante 30 años, un 0,5 % anual te deja unos 31.000 € menos que no pagar nada, y un 1,5 % unos 84.000 € menos. Lo tienes en comisiones.
Impuestos
Las rentas del alquiler tributan en la base general del IRPF, al tipo marginal de cada uno, después de restar los gastos y la amortización del piso, y, si el piso se alquila como vivienda, con una reducción del rendimiento neto que depende del contrato: del 50 % al 100 % en los casos previstos en el art. 23.2 de la Ley 35/2006, y no en todos, solo si se cumplen las condiciones del contrato y del arrendador. El simulador no la aplica, así que su 2,71 % es el caso prudente. El fondo no paga nada hasta que vendes, y si cambias de un fondo de inversión a otro sin que el dinero pase por tus manos (traspaso) tampoco. Esto no vale para los ETF (fondos cotizados), que tributan al vender (Ley 35/2006, art. 94.1.a). Ese aplazamiento hace que lo que irías pagando cada año siga rindiendo.
Riesgo de concentración
Con un piso, un mal inquilino, una reforma inesperada o una mala racha del barrio te afectan al cien por cien. El fondo también puede caer mucho, y lo hará alguna vez, pero no depende de ningún edificio, empresa ni país en concreto. Más en diversificación y en riesgo y volatilidad.
Cuándo gana el piso
El piso para alquilar tiene ventajas reales que el fondo no puede copiar:
- La hipoteca. Puedes comprar el piso poniendo solo una parte y que el inquilino pague buena parte de la cuota. Con el fondo, casi nadie puede pedir un préstamo barato a décadas para invertir. Es el apalancamiento, y multiplica la rentabilidad cuando los precios suben, igual que las pérdidas cuando bajan.
- Compras bien. Un piso por debajo de mercado, o en una zona donde el alquiler es alto respecto al precio, puede tener una rentabilidad neta muy superior a la del ejemplo. En un fondo indexado nadie consigue un precio mejor que el de mercado.
- Te gusta gestionarlo y sabes hacerlo. Elegir inquilino, negociar, reparar: si eso te sale bien y no lo cuentas como trabajo, sube tu rentabilidad.
- Ya tienes el resto de tu dinero diversificado. Un piso dentro de un patrimonio repartido es otra cosa que un piso que es todo tu patrimonio.
Y el fondo gana cuando quieres liquidez, no quieres trabajo, no tienes una entrada grande o prefieres no jugarte todo a un solo inmueble.
Pruébalo con tus números: Rentabilidad de un piso de alquiler y Coste de las comisiones a largo plazo.