Comprar el piso en el que vives y alquilar mientras inviertes la diferencia son dos formas de construir patrimonio, no una buena y otra mala. Quien compra paga entrada, gastos e hipoteca y a cambio se queda una casa y deja de pagar alquiler. Quien alquila paga un alquiler toda la vida, pero invierte cada mes lo que el comprador mete en el piso. Con las hipótesis por defecto del simulador, comprar va por detrás los primeros años y adelanta a partir del quinto. Al cabo de 25 años, comprar acaba unos 78.000 € por delante, en euros de hoy. Pero basta con cambiar un punto una de las dos hipótesis clave para que la ventaja se reduzca a menos de la mitad.
El ejemplo
Todas las cifras de esta página salen del motor del simulador con sus valores por defecto: piso de segunda mano de 250.000 € en la Comunitat Valenciana, alquiler equivalente de 950 € al mes, entrada del 20 %, hipoteca al 3,04 % a 26 años, el piso sube un 4,4 % al año, la cartera rinde un 7,1 % antes de un 0,5 % de costes, la inflación es del 2 % y todo se vende al final de cada año para comparar. Las fuentes de cada número están en la metodología.
Con estas hipótesis, la diferencia entre comprar y alquilar e invertir, en euros de hoy y después de vender e impuestos, queda así:
| Si lo dejas a los… | Ventaja |
|---|---|
| 3 años | alquilar, unos 12.000 € |
| 5 años | comprar, menos de 1.000 € |
| 10 años | comprar, unos 28.000 € |
| 25 años | comprar, unos 78.000 € |
Cara a cara
| Comprar para vivir | Alquilar e invertir | |
|---|---|---|
| Rentabilidad | Lo que suba el piso, multiplicado por la hipoteca, más el alquiler que dejas de pagar | Lo que rinda la cartera sobre todo lo que vas aportando |
| Liquidez | Muy baja: vender lleva meses y no puedes vender una parte | Alta: vendes la parte que necesites en días |
| Costes ocultos | Impuestos y gastos de compra, intereses, IBI, comunidad, seguro, mantenimiento y agencia al vender | Los costes de la cartera, cada año, y las subidas del alquiler |
| Impuestos | Al comprar, ITP o IVA. Al vender, IRPF sobre la ganancia (con exenciones si reinviertes en otra vivienda habitual) y plusvalía municipal | IRPF sobre la ganancia solo cuando vendes |
| Riesgo de concentración | Todo tu patrimonio en un solo inmueble, en una sola ciudad | Repartido entre miles de empresas si la cartera es diversificada |
Rentabilidad
El piso tiene a su favor el apalancamiento: con 50.000 € de entrada controlas un activo de 250.000 €, así que cada punto que sube el piso pesa cinco veces sobre tu dinero. La cartera rinde más por euro invertido en las hipótesis por defecto, pero solo sobre el dinero que pones tú. Ninguna de las dos cifras está garantizada: son medias históricas largas, y el futuro puede ser peor para cualquiera de los dos.
Liquidez
Un piso es de lo menos líquido que existe. Entrar y salir cuesta, con este ejemplo, más de 37.000 €. Por eso el comprador va por detrás los primeros años: tiene que recuperar ese peaje antes de adelantar. Lo tienes explicado en liquidez.
Costes ocultos
Quien compra no ve una factura mensual de «coste de ser propietario», pero existe: el IBI, la comunidad, el seguro y el mantenimiento suben cada año, y la hipoteca son intereses además de capital. Quien alquila no paga nada de eso, pero su alquiler sube cada año y la cartera le cobra sus comisiones.
Impuestos
La venta de tu vivienda habitual puede no tributar si reinviertes todo lo cobrado en otra vivienda habitual (si reinviertes menos, solo la parte proporcional) o si tienes más de 65 años o una dependencia severa o gran dependencia (Ley 35/2006, arts. 33.4.b y 38.1). El simulador no aplica esa exención y cobra el IRPF del ahorro sobre la ganancia del piso igual que sobre la de la cartera, así que en ese punto el piso sale algo peor de lo que saldría en tu caso si cumples esas condiciones. La cartera solo paga cuando vendes, de modo que lo que dejarías en impuestos sigue rindiendo mientras tanto.
Riesgo de concentración
Con el piso, casi todo tu patrimonio depende del precio de un solo inmueble. Si tu barrio va mal, o si tienes que mudarte por trabajo en un mal momento, no hay otra cosa que compense. Una cartera diversificada también cae, a veces mucho, pero no depende de una sola calle. Lo tienes en riesgo y volatilidad.
Cuándo gana el piso
Con las hipótesis por defecto, gana el piso a partir del quinto año. Es el resultado central, no un caso raro, y estas son las situaciones en las que su ventaja crece:
- Te quedas muchos años. El peaje de compra y venta se reparte entre más años y el alquiler que te ahorras se acumula.
- El piso sube más de lo previsto, o la cartera menos. Con el piso subiendo un 5,4 % al año en lugar de un 4,4 %, la ventaja a 25 años pasa de unos 78.000 € a unos 143.000 €.
- La hipoteca es barata. El apalancamiento funciona mejor cuanto menos te cuesta el préstamo.
- No invertirías la diferencia. El cálculo supone que quien alquila invierte cada mes, sin falta, todo lo que se ahorra. Si en la práctica te lo gastarías, la hipoteca te obliga a ahorrar y el piso gana con mucha más claridad.
- Alquilar en tu zona es caro respecto al precio de compra. Cuanto más alto el alquiler frente al precio, más te ahorras comprando.
Y estas, en las que pierde:
- Te vas antes de cinco años. A los tres, alquilar va unos 12.000 € por delante.
- El piso sube un punto menos, o la cartera rinde un punto más. Cualquiera de las dos cosas reduce la ventaja a 25 años a unos 23.000 € o 27.000 € y retrasa el cruce al año sexto u octavo. Si pasan las dos a la vez, gana alquilar por unos 27.000 €.
La diferencia final depende sobre todo de dos números que nadie conoce de antemano: cuánto subirá el piso y cuánto rendirá lo invertido. El simulador tiene una tabla que enseña el resultado para cada combinación.
Pruébalo con tus números: Comprar un piso o alquilar e invertir la diferencia.